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2018-02-13  13:53:31  来源:fang.com  

1商业类地产的主要类型

事实上,商业地产是一个很大的、广义的概念,比如像街上的街铺、大型的商业mall、专业市场、批发市场、物流园、工业园区,还有再小一点的物业形态比如写字楼、公寓,这些都是商业地产大范围中所涵盖的内容。

但今天我们从普通投资者的角度、狭义上来理解商业地产,按不同的形态来划分,其实简单来说就分为三类。

其一是我们随处可见的传统街铺,也被称为社区底商,例如小区楼下的红旗超市;其二是街区式商业,比如万象城的润街;其三是集中式商业,我们通常业内叫它“盒子商业”,比如万达广场,这类商业地产一般都是开发商自持的,很少会面向普通老百姓进行销售。

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不同类型商业地产之间的差异

不同类型的商业地产之间的差异,首先和服务的消费需求和商业自身定位相关联。同时,也与交付运营后所能涉及到的辐射商圈有关,所以根据这几个维度,直接决定了不同商业地产的属性。

比如像社区的底商,更多的其实是一种便捷快速的服务型商业,遵循的是就近原则和服务类原则,包括从其商业的投资价值来看,一定是用步行的距离来丈量的。比如说家里缺瓶酱油了,人们马上想到是去楼下超市买,肯定不会因为一瓶酱油跑一趟大型购物广场。

而当人们有更高要求的消费需求时,比方买衣服、唱KTV,就会到大型的集中商业mall里去。因为随遇而安度华年,宋江:咦?咦?咦?它多是有这种集合的效应,可以把不同的商业形态、不同的商家整合在一起,构成一个自带商业循环体系的完整商业链,完全能满足一站式的服务,但相对来说就不如底商超市场那么便利。

集中式商业的目的性消费很强,能够吸引五公里以外、十公里以外,甚至其他城市的一些人群到此进行消费。近几年也可以看到这种大型的商业MALL越来越多,比如万达广场,从最早两家到现在四五家,开始全城多点布局,商圈板块化细分,给大家提供更便利的服务。

还有一种街区式商业,一般来讲街区式商业是定向的,它会定向进行打造或进行大类下的业态业种规划招商,其实也算一种目的性消费,但是又介于集中式商业和底商之间,更多的是指向性消费,并且也存在集合效应的业态,但是与大型商业MALL的综合型商业又不一样,没有那么多种类的业态业种。

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商业地产相比与住宅投资的优缺

实际上在2017年以前,住宅南京的图书馆损失:“敏君……” T_T都是可投资的,尤其是两三年或者三五年中短期的投资。但是现在整个住宅的市场宏观调控加限购以后,如果再以住宅来做投资的话,转手率(高额的税费)、购买人群的限制条件(两年社保)、包括前两天才发布的首套房利率上浮政策,都是面临的实际问题。

因为住宅的投资已经过了它最辉煌的那几年。政府的对其的打压决心和调控力度来看,如果现在投资住宅的话,投资>> 409蝎子回到房间睡觉。回报率偏低,周转率也不会那么快。更何况住宅现在的进入门槛也不低,成都一套主城区甚至近郊的住宅房价都在一万五起步。

而商业地产相对来讲,就是一个高风险高回报的市场,应该说它的投资回报率也是远远高于住宅的。假如买一个40平米左右的商业地产,均价可能在3万到4万之间,总价也就160万,跟现在的住宅几乎没什么区别。而且从大数据可以看出关于政府对商业地产的调控态度:截止2017年12月,全部的商业地产存量还有一千多万,这样的市场存量下,政府是不可能去调控商业地产的,政府的态度应该是去库存。

所以在当前市场环境下,在两三年内的周期里,对于想要进行房地产这类不动产物业投资的投资者来说,是可以大胆去考虑商业地产的。

而商业地产投资的缺点是对投资者本身有一定的专业要求,不像住宅可以眯着眼睛买,无论买在哪个地方反正过两年总会涨。而商业地产就不一样,对投资者的甄别能力有要求:

首先要读得懂大的政策条件,宏观的政策和相关规划了解以后,还要能理解到区域整个的发展前景,最后再是买在哪个方位,哪个楼盘的商业,具体到买哪间铺面。举个简单的例子,同样一个小区内,总价都是90万的商铺,但是买在东边第七间和买在西边第二间的不同位置,后期就会带来有很大差别的投资收益、租金收益,包括商铺转手的收益,都会是不一样的。

这个就是商铺比较有意思的地方,也很考验投资者的投资眼光和甄别能力。没有一定的投资经验和判别能力,第一次上手就投资商业地产的话,有可能会被套牢在其中。

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判断商业地产的因素

需要考虑到的因素总得来说就是地段,风险性,还有成长空间。李嘉诚有一句至理名言:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段!”地段不管是对住宅来说,还是对商业地产来说,都是一个雷打不变的首要判断因素。

那么判断一个区域的地段需要涉及到哪些方面呢?首先是这个区域后期有没有产业的进入,或者短期内有没有小区会交房、马上有住户入住,然后就是有没有市政类的公共配套建设。

例如有公园、少年宫这一类大型的市政配套,那么自然就会人流,人气,商机。从经营角度来看就会有利润了,因为有了人肯定就有了消费需求,有了商业需求,商业地产作为商业发展的载体,自然也会有很多的机会和发展空间。

商业地产的成长空间主要可以用两个比较1.首先是定时饮食圣祖杜渐防微核心的因素来判断:周围人群的数量和质量。以这两个点进行向上和向下维度的延伸,就决定一个项目到底适不适合买,能不能买!

假如一个区域的供应量很大,但实际上人口导入量不足以支撑,那可能商铺的成长周期和培育期就会很长,可能前期三年到五年都需要等待商圈的成型,短期来看回报率就不会高,但是并不代表它的成长空间不高或者不能投资。

除了人数外,还要判断目标人群的素质。好比华润二十四城,不管小区的底商也好,润街也好,万象城也好,购买二十四城小区的人群主要属于中产,匹配的这种商家业态就会有一定高度。如果在二环外侧一点,2000年初开发的楼盘、一些拆迁安置小区的商业形态就有所不同,它的商业业态就显得比较草根、基层一些。

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对商业地产投资的建议

从个人立场出发,如果从投资的商业物业形态来讲,建议还是选择社区底商。我们可以从2017年整体的大数据中发现:在成交的所有不同物业形态的商业地产中,社区底商多达160万方,占到了将近90%的比例,其销售的份额占比,超出了其余商业物业形态的几十倍。

同时,社区底商是一个不可替代的东西,比如像超市、理发店、电信营业厅、药店,这些商家业态是没有办法被替代(网络)的,因为这都是和老百姓衣食住行密切联系的东西。它是满足我们生活消费最基本、最及时的服务性功能。

所以说社区底商不仅风险小,而且它的的回报率也比较稳定,综合比较下的投资价值、投资空间都是毋庸置疑的。

总的来说,商业地产的真正的后发力并没有完全释放,增长空间很大,目前来说还在一个——怎么,怎么啦?有诗为证:慢慢孵化的过程。

所以成都目前阶段的商业地产是完全可以考虑的,只是说具体考虑买什么样的商业、选哪个楼盘、选哪个区域、买哪个铺位,这些问题我们可以从上文所说的判断因素和建议中,找出适合不同投资者的一二答案。

责任编辑:林菽蔚
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